??城北偏郊區有套89方的房子房東寧愿賠10萬違約金也不肯過戶了
??二手房買賣違約現象暴增八成因房東臨時漲價
??買賣房屋前不懂這些？你虧大了！
??這段時間，最熱的恐怕就是樓市了。
??上周，杭州不少售樓處都人潮涌動，甚至有樓盤開盤時引起瘋搶，購房人爭先恐后，直接把售樓處大門給撞破了。
??9月27日，市政府出臺新規：9月28日起，上調公積金貸款二套房首付比例、商業性住房貸款二套房首付比例、暫停購房入戶。
??盡管如此，大家購房的熱情仍然沒有減少。
??樓市火熱，房價瘋漲，隨之而來的還有各種房產交易糾紛。
??房價從180萬漲到220萬房東大伯不干了
??昨天位于城西親親家園附近的一家房產中介公司員工小魯說，他在這行已經做了十多年了。最近一個月，買房賣房的都特別多，但因為房價一直在漲，違約的情況頻發，其中80是房東簽完合同以后，感覺自己“賣虧”了，又臨時漲價要求毀約的。
??“之前有開發商捂盤，現在也有房東捂房。房子畢竟是個蠻大的投資項目，大家出手都比較謹慎，就拿最近一周來說，我們手頭的二手房源，房東幾乎都對價格重新作了調整�！毙◆斦f，由于房價漲得太快，有些賣得早的房東后悔了，到了約定交房的時候，就是不肯配合去辦過戶手續，寧可賠償違約金。前幾天，他就遇到了這樣的事——
??賣房的是個大伯，房子89平方米，在城北偏郊區的位置，以前因為地方遠掛了半年多都沒賣出去。上個月中旬，一對小年輕看中了，雙方談妥價格為180萬，通過中介簽了協議，買方還預付了5萬元意向金。
??沒想到，之后一個月里，房價飛漲，大伯周圍的房子都成了搶手貨。而大伯那套房子，按照市場價來算，也能賣到220萬左右。
??“這下大伯說什么都不肯賣了，我們上門找他談了好幾次，根本沒用�！毙◆斦f，大伯態度很干脆，直言房子不可能過戶，但可以賠償小年輕10萬元違約金，一分不少，現金交付，“畢竟這樣算下來，他也還是賺的�！�
??為防房東毀約購房者把定金一下提到20萬
??小周是位于中山北路上的一家連鎖中介公司的業務員，他去年剛畢業，算是行業新人。
??“從月初到現在，我們基本上每天工作超過12個小時，下班回家都是深夜了�！弊蛱煜挛�，我跟小周聊天時，他的手機和座機仍然響個不停。
??小周說，這段時間變化最明顯的是，之前一些不太好賣的房子，仿佛一夜之間都成了緊俏貨，有些戶型不怎么好的、房齡比較老的，房東過去都擔心賣不掉，現在卻要操心到底賣給誰了。當然，一般來說，都是“價高者得”。
??“房東臨時漲價的估計有七八成吧，漲了也有人買，你不要他要啊�！毙≈苷f，這種情況，買房人尷尬，中介也很難做�！坝械娜耸钦胶贤己灹说�，最后又不賣了，買房人拗不過他們，就把氣撒在我們頭上，說我們不講信譽�！�
??小周也說，違約大多數因為房東臨時漲價，也有個別是問題出在買房人身上的。
??小周遇到過一對夫妻，兩人急著要買學區房，9月7日來看，8日就通過中介定了一套60平米左右的老房子，地段、學區都不錯。雙方說好房屋總價228萬，3天內付清六成首付136萬。
??結果，到了約定的日子，夫妻倆打電話給小周，說時間太緊了，實在湊不齊首付款，而房東又不愿意寬限時間，最后這筆交易只能告吹。
??另外，昨天記者還走訪了城北兩家房產中介公司，均表示近來房屋買賣業務是好了，可是房東違約的情況很多。有位業務員說，發生過這些事情后，他們有了經驗，在買家和房東簽訂意向協議書時，他們會勸買家，多付一些定金，比如前兩天就有一個買家一下子付了20萬元定金，但房東人在外地，他們擔心節外生枝，就派一個業務員背了20萬元現金連夜乘飛機去外地跟房東簽訂購房意向協議書。這樣一來，即使房東違約，買家也能拿到40萬，心里會好受些。
??“律師來了”后臺這幾天接到大量毀約求助
??這幾天，“律師來了”后臺也收到不少微友求助，很多都是就房產交易問題來咨詢的。
??有一位微友說，他7月中旬在杭州買了套房子，總價210萬，已支付105萬。因為房子里還有租客，租期要到9月底，所以雙方就在合同中約定，到9月30日租客搬出后，再付清余款105萬。
??但沒想到房東一看這兩個月房價漲得厲害，就要毀約，并且只肯賠房價的10。
??鑒于房價已經漲了不少，這位微友沒法再花同樣數目的錢買到同等檔次的房子了，他想問律師：碰到這種情況該如何維權？能不能讓房東賠償房價上漲帶來的損失？
??還有一位微友說，自己前兩天剛在中介跟房東下了定金，簽了協議。不料新政策出來說購房暫不能落戶了，而她買房就是為了落戶讓孩子讀書的。這么一來，房子就相當于白買了。
??她想問，有沒有辦法不買房也不違約？怎樣才能順利解除合同？
??這些問題，我們請“律師來了”簽約律師陳煥柱為大家解答。不管你準備買房還是賣房，都可以來看一看，學一學。
??房東違約看這里
??首先，作為房東一旦違約，是需要承擔相應違約責任的，這里需要區分幾種情況：
??1.僅僅簽訂了房產買賣預約合同。
??如果是通過中介達成買賣的，有可能簽訂的是《房地產買賣居間協議》，不管協議的名稱如何，如果合同的主要內容僅僅是預約簽訂正式房屋買賣合同的，房客交的一般也只是意向金。
??這個時候房東違約，所要承擔的違約責任一般不會太大，可能是要求雙倍返還定金，但是這些定金對于高漲的房價來說，也許不算太多。
??2.已經簽訂了正式房屋買賣合同。
??這個時候違約，首先要看合同的約定，如果約定的違約金并不是很多，房子能夠再行處理的，那么可以考慮再行處理，承擔可以接受的違約金；但是同時也要警惕房客提出繼續履行合同，并要求承擔違約金。如果按照合同約定，有這種可能的，那就要慎重考慮違約風險，不要輕易毀約。
??購房者如何保護自己，看這里
??其次，對于購房者來說，在房東觀望、漲價等舉動面前，應該積極應對，保護自己的合法權益：
??1.作為購房者，應確保簽訂的合同是正式的房屋買賣合同，而不是預約簽訂房屋買賣合同的預約合同，這樣一旦房東違約，最有利的途徑就是要求繼續履行合同并要求房東承擔違約金，同時為了保證合同繼續履行的目的實現，可以在提起訴訟的時候要求保全房產。
??很多人以為跟房東簽了合同，買房的事情就確定了，但如果簽的只是意向書，交的錢也只是意向金，那么對房東來說，違約成本其實并不高。即便到時購房者可以要回全部意向金，但原本低價購買房子的愿望很可能就落空了。
??2.對于交付購房款，盡量采用購房定金的形式，并可以適當多交一些定金(最多為房款總額的20)，這樣萬一房子購買不成，運用定金條款要求對方雙倍返還，可以彌補較多的損失。
??3.如果定金條款不足以彌補損失的，而房子又被房東處理掉了，這時可以考慮要求房東賠償實際損失，以購房時候的房屋價格與現在房子的價格差價作為實際損失的賠償金額。
??4.除了購房預約合同及正式房屋買賣合同兩種常規的合同，還有一些二手房東在房產證沒有辦理的情況下，可能就跟房客簽訂了房屋買賣合同，關于這種合同如何定性，購房者一定要慎重對待。
??比如，房東出售的房屋系公租房，需要買下后再行出售，而房東在購買之前就已經和他人簽訂了房屋買賣合同。這種情況下，萬一房東沒有按時辦出三證，那么房屋就不符合出售條件，房屋買賣合同能否繼續履行也是存在較大風險的。
??作為購房人，要盡量控制風險，一方面可以在合同條款上盡量往正式購房合同上靠，約定明確的房價、交房時間等細節，另一方面可在交付房款時明確注明為購房款或者購房定金，以使得法院最終傾向于認定為正式的房屋買賣合同，萬一發生糾紛，可以要求繼續履行合同。
??5.購買二手房產時，還需要注意房屋質量，水電煤氣、物業費的交割以及戶口的遷移。最好能夠將上述條件書面化寫入合同。
??遇到房東臨時漲價時，建議購房人理智把握合同，結合其中條款與房東談判，如果訴訟更有利，最好通過訴訟的方式解決。
??另外，在房產市場大熱的情況下，房東在賣房過程中可能會遇到多個房客競買一套房子的情況。這時候，有可能出現房東通過中介“跳單”的行為——即已經與一位購房人簽約了，但受利益驅使，又通過中介和其他房客簽約。
??這種情況，建議購房人在對價格沒有疑義的前提下，趁早下單。只要房子產權是真實的，先付定金并不存在太大風險。
??簽約律師陳煥柱：
??浙江智仁律師事務所專職律師，專業方向包括建筑房產、金融、企業法律風險管理等。
《房東寧賠10萬也不肯過戶買賣房屋不懂這些虧大了！》相關參考資料:
保險公司不肯賠車險、被過戶、車貸過戶、違規過戶、車輛過戶、汽車過戶需要多少錢、房屋過戶、車輛過戶需要多少錢、房產過戶費用
